Prestações da casa própria estão até 25% mais caras

Com os juros médio do crédito imobiliário beirando os 10%, o custo efetivo total chegando a quase 11% (quando incluídos seguros e tarifas bancárias), o brasileiro vê o sonho da casa própria, impulsionado na pandemia, cada vez mais adiado.

Por mais que especialistas apontem que não é bem assim, que os encargos já foram mais altos, que o preço do metro quadrado em Salvador permanece estável, e há tendência de readequação das taxas no médio prazo, o que se vê são prestações de financiamento até 25% mais caras que até bem pouco tempo atrás.  

Simulações realizadas pelo diretor-executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, demonstram o encarecimento do crédito habitacional, apesar dele ressaltar que a tendência é de “queda lá na frente”.

O financiamento de R$ 300 mil, por exemplo, que antes com taxa de juros de 7% ao ano a primeira parcela ficava em R$ 2.529,57 (a última de R$ 838,04), exigia renda de R$ 8.431,90 e totalizava R$ 606.171,97, agora com taxa de juros de 10% ao ano, a prestação inicial sai por R$ 3.225,57 (a última, R$ 839,97), o total por R$ 731.799,70, e a renda necessária, R$ 10.751,90.

Em um segundo cenário com financiamento de R$ 650 mil, antes com taxa de juros de 7% ao ano a primeira parcela saía por R$ 5.480,75 (a última, R$ 1.815,76), o total ficava em R$ 1.313.372,60, e a renda necessária exigida era de R$ 18.269,17; agora com taxa de juros de 10% ao ano, a primeira prestação sai por R$ 6.988,74 (a última, R$ 1.819,95), o total do financiamento fica em R$ 1.585.566,02, e a renda necessária é de R$ 23.295,80.

Todos as simulações foram feitas para o prazo de 30 anos (360 meses) e o sistema de amortização escolhida foi o SAC (Sistema de Amortização Constante).

“As taxas do crédito imobiliário vêm se mantendo estáveis, há uma tendência até que elas subam pela continuidade da elevação da Selic. Mas por que elas não subiram tanto? Porque diferentemente, por exemplo, de cartão de crédito e cheque especial, financiamentos de prazo curto, em que a Selic tem uma influência direta, o imobiliário é um financiamento longo, estamos falando de 30, até 35 anos, então os bancos acabam segurando”, pontua Oliveira.

"Está defasado agora, mas daqui a um ano as taxas vão voltar a cair novamente, e elas já estão em um patamar satisfatório, então eles não costumam dar uma resposta imediata. O crédito habitacional tem uma resposta muito mais longa. A não ser que houvesse uma expectativa da Selic ficar muito tempo no patamar mais alto, aí sim os bancos se antecipariam", afirma.

Na mesma linha que Oliveira, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil na Bahia (Sinduscon), Alexandre Landim, lembra que o "ciclo do mercado imobiliário é maior que as nossas crises". Inflação, alta "galopante" da Selic, instabilidade política, guerra no Leste Europeu, tudo isso reverberou no setor e contribuiu para o adiamento dos planos pelos compradores, ele diz.

"Mas, de qualquer modo, o crédito imobiliário tem se mostrado resiliente à subida da Selic. Os bancos estão aprendendo a criar outras formas de indexação, de ganho de juros, linhas novas de financiamento, e a tendência é haver uma equalização. A cadeia de suprimentos aos poucos vem regulando, e o mercado continua demandante."

Por meio da assessoria de imprensa, a Caixa Econômica Federal, líder do mercado de financiamento imobiliário informou que a contratação de crédito habitacional bateu recorde no segundo trimestre deste ano. Ao todo, a Caixa originou R$ 39,7 bilhões em crédito para o setor no período, alta de 15,4% em um ano, e de 9,6% em um trimestre.

Novas modalidades

A maior parte das contratações veio do crédito com recursos da poupança, com R$ 23,4 bilhões. O crescimento da modalidade, porém, ficou abaixo da média do banco, em 11%, o que sugere uma aceleração do crédito com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no período.

Ainda sobre a criação de novas modalidades do empréstimo, a Caixa diz que, priorizando a liberdade de escolha dos clientes, desde março de 2021 oferece quatro opções de linhas de financiamento imobiliário com recursos SBPE, para aquisição de imóvel novo ou usado com (indexadores como) TR, IPCA, Poupança e Taxa Fixa; e para construção e reforma, TR, Poupança e Taxa fixa.

O banco informa também que, que na habitação popular, estão disponíveis as linhas de financiamento com recursos do FGTS, para famílias com renda mensal bruta até R$ 8 mil, conforme as faixas de renda, taxas de juros nominais ao ano e regiões geográficas.  

Além disso, ressalta o banco, também está disponível a linha de financiamento do Pró-Cotista, com recursos do FGTS, sem limite de renda familiar, cujo valor do imóvel é limitado ao teto do Sistema Financeiro Habitacional, de R$ 1,5 milhão, com taxas de juros nominais variando entre 7,66% a.a. a 8,16% a.a., vigentes até 31 de dezembro de 2022.

“Informamos que, desde o início do mês, nas operações de financiamento com recursos do FGTS (Habitação Popular e Pró-Cotista), estão permitidas o prazo de amortização em até 35 anos. Antes, o prazo era de 30 anos. Ressalta-se que essa condição já é prevista nas linhas de financiamento com recursos do SBPE".

Para conhecer melhor as linhas de financiamento habitacional, fazer simulações sobre a melhor opção, os clientes podem acessar o endereço da Caixa na internet, ou utilizar o aplicativo Habitação Caixa no celular.

Com 50 anos de experiência na venda de apartamentos novos, o corretor de imóveis Francisco Helder Sampaio destaca a vantagem ainda de se investir em lançamento, financiando diretamente com a construtora, principalmente "para quem vai morar, sonha com a casa própria".

"É, contudo, preciso uma entrada de cerca de 30% do valor do imóvel para tentar financiar o valor restante, que pode ser feito diretamente com a construtora, precisando apenas comparar com as taxas do mercado, verificar qual a opção mais vantajosa. Mas a compra de um imóvel na planta costuma ser um bom negócio, e valorizar até 40% ainda na construção".