A expansão de construções e loteamentos irregulares na zona rural de Feira de Santana tem levantado preocupações relacionadas à fiscalização, ao parcelamento do solo, à oferta de infraestrutura e aos possíveis prejuízos para quem compra esses imóveis. De acordo com o advogado especialista em direito habitacional Leonardo Rios, o município possui competência para fiscalizar o território da cidade, que é composto tanto por áreas urbanas quanto rurais, e não pode ignorar situações que estejam ocorrendo fora do perímetro urbano.

Segundo Leonardo Rios, a justificativa de que a fiscalização seria exclusivamente uma atribuição da União por envolver o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), e não o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), não impede a atuação municipal. “Eu ouvi esse comentário e, particularmente, não enxergo que haja necessidade de uma lei específica autorizando o município a promover esse ato de fiscalização. A própria Constituição Federal já atribui ao município a competência para fiscalizar o território da sua cidade. E a cidade é composta, obviamente, de área urbana e rural”, explicou.

O advogado também destacou que o Plano Diretor possui disposições relacionadas às zonas de expansão urbana e avaliou que o poder público não pode fechar os olhos para uma realidade que já ocorre no município.

Leonardo Rios chamou atenção para a atuação de empresas e vendedores que, segundo ele, estariam buscando formas de driblar as exigências legais para comercializar imóveis. O problema, conforme explicou, pode atingir principalmente compradores de baixa renda e também gerar um passivo futuro para o próprio município. “É uma situação em que, digamos assim, comércios de venda de imóveis estão buscando driblar exigências legais que, no final das contas, vão acabar prejudicando os compradores, que são pessoas normalmente de baixa renda, e o próprio município, que no futuro ficará com esse passivo”, afirmou.

Na avaliação do especialista, entre os problemas que podem surgir estão a necessidade de implantação de pavimentação, rede de esgotamento sanitário e sistemas de drenagem, além de outras estruturas necessárias para atender os moradores.

Ele destacou especialmente a questão da drenagem em Feira de Santana, cidade que possui características de relevo que tornam esse sistema fundamental para a segurança dos moradores. “Feira é uma cidade bem plana. Então, o sistema de drenagem é de suma importância para gerar segurança àqueles moradores”, disse.

O advogado explicou que, em uma propriedade rural, especialmente uma fazenda plana, o solo possui capacidade de absorver parte significativa da água da chuva. Quando a área passa por um processo de ocupação e construção de imóveis, entretanto, essa capacidade de absorção é reduzida. “Você pega uma propriedade, uma fazenda plana, onde passa a chuva e o próprio solo absorve a maior parte da água. A partir do momento em que você começa a pressionar, começam a vir as construções. Então, a terra não tem mais a mesma capacidade de absorção”, explicou.

Por isso, segundo ele, é fundamental que exista um sistema de drenagem adequado e que os projetos sejam analisados previamente pelo município. “Daí a importância de um sistema de drenagem e da importância de o projeto ser analisado previamente pelo município, porque o município vai analisar, inclusive, os projetos de drenagem para o local”, ressaltou.

Outro problema apontado pelo advogado é a capacidade das redes de fornecimento de água e energia elétrica para atender os novos empreendimentos.

Segundo Leonardo Rios, qualquer empreendimento que pressuponha uma urbanização deve ter as concessionárias de serviços públicos previamente consultadas para verificar a existência de viabilidade técnica para o atendimento daquela área. “Além do mais, tem uma questão também crítica, que é o fornecimento de energia e água. Todo empreendimento que pressuponha uma urbanização, as concessionárias de serviço público precisam ser previamente consultadas para averiguar se há viabilidade técnica ou não de abastecimento”, explicou.

Para ele, a ausência desse planejamento pode resultar em problemas para toda a população da região. “E aí é que vêm os grandes problemas. Você começa a ter diversas construções que não estavam previamente consultadas ou previstas para atender aquela região e começa a ter problemas de queda de energia, falta d’água, justamente porque não existe rede apropriada para atender aquela demanda”, afirmou.

Outro ponto abordado na entrevista foi o tamanho dos terrenos que estão sendo comercializados em algumas áreas rurais. Leonardo Rios citou propagandas de venda de “mini chácaras” ou “minissítios” com dimensões de apenas sete por 20 metros.

Para o advogado, as dimensões levantam questionamentos porque são características típicas de lotes urbanos. “Eu também já vi algumas propagandas de venda de mini chácaras ou minissítios. Aí, quando você observa a dimensão da propriedade, sete por 20, isso é uma dimensão típica de lote”, afirmou.

Na avaliação dele, a utilização dos termos “mini chácara” ou “minissítio” pode ser uma forma de evitar o reconhecimento de que se trata, na prática, de um loteamento. “Creio eu que a propaganda utilize essa expressão ‘mini chácara’ ou ‘minissítio’ para não querer reconhecer ou confessar que é um loteamento disfarçado”, declarou.

Leonardo explicou que, para áreas rurais de Feira de Santana, existe uma regra relacionada à fração mínima de parcelamento. “Para Feira de Santana, quem define a área mínima de fracionamento é o Incra. Na região de Feira de Santana, a fração mínima de parcelamento são dois hectares, ou seja, 20 mil metros quadrados”, informou.

A diferença para os terrenos de sete por 20 metros é, portanto, significativa. “Um lote de sete por 20 são 140 metros quadrados. A diferença é muito grande. Então, não se encaixaria. Ainda que fosse requerer um desmembramento sob a modalidade rural, não alcançaria o objetivo de obter autorização do Incra e nem o registro da sua escritura individualizada”, explicou.

O advogado também alertou os consumidores para os cuidados que devem ser tomados antes da compra de um terreno. Ele destacou que muitas pessoas têm o sonho de adquirir uma casa própria ou uma área rural para descansar nos finais de semana e feriados, mas podem acabar enfrentando problemas quando o imóvel não possui regularização e infraestrutura adequadas.

Antes de tratar especificamente dos cuidados que o comprador deve ter, Leonardo Rios voltou a destacar a necessidade de o município superar uma visão excessivamente burocrática e observar o histórico de ocupação de Feira de Santana. “O município precisa esquecer um pouco essa questão burocrática de ter uma lei específica e relembrar a história. Nós temos, em Feira de Santana, anos atrás, uma realidade completamente diferente. Onde se concentrava a área urbana de Feira de Santana?”, questionou.

Segundo ele, muitos loteamentos que foram implantados de maneira irregular no passado acabaram sendo incorporados ao perímetro urbano com o passar dos anos, deixando problemas de infraestrutura para a população e para o poder público. “Veja hoje, 50 anos depois, quantos loteamentos do passado que foram feitos de forma irregular já estão dentro do perímetro urbano e com problemas de ausência de infraestrutura adequada para as pessoas que hoje estão morando e sofrendo com isso”, afirmou.

Para Leonardo, o exemplo demonstra como uma irregularidade não resolvida pode se transformar em um passivo de longo prazo. “Ou seja, é um passivo que deveria ter sido arcado pelo empresário, pelo loteador, e hoje está aí na situação da população exigindo do município. Muitas vezes, o município não tem recurso suficiente para atender aquela demanda”, disse.

Ele apontou ainda que esse cenário acaba provocando uma discussão sobre quem deve assumir a responsabilidade pelos problemas existentes. “E fica naquela celeuma: de quem é essa dádiva? É do município? É do loteador? A responsabilidade é do município, que acabou sendo permissivo?”, questionou.

Leonardo Rios ressaltou, entretanto, que a responsabilidade pela solução das ocupações irregulares já consolidadas não deve ser atribuída exclusivamente à Prefeitura. Segundo ele, é necessária uma ação conjunta envolvendo o Poder Executivo, a Câmara de Vereadores, entidades técnicas e a sociedade civil, além do apoio dos cartórios de registro de imóveis. “Obviamente, não é só da prefeitura. Quando eu falo município, não é só Prefeitura. Precisa de uma ação. Hoje, para que haja uma regularização dessas situações já estabelecidas, precisa realmente do que já está acontecendo: audiências públicas, uma participação da Câmara de Vereadores, porque vai depender de aprovação de lei, e também, obviamente, do setor técnico do Poder Executivo”, explicou.

O advogado também citou a importância da participação de entidades da sociedade civil e de órgãos ligados à área técnica. “Também precisa das entidades da sociedade civil, como o CREA, que é importante para poder analisar o estudo, e, claro, com o apoio também do cartório de imóveis”, acrescentou.

Segundo Leonardo, uma das soluções que vêm sendo analisadas para as ocupações irregulares já consolidadas é a Regularização Fundiária Urbana (Reurb).

O especialista fez uma ressalva importante sobre a Reurb. Segundo ele, o procedimento não deve ser entendido apenas como uma forma de legalizar ocupações existentes. “A Reurb não é só um procedimento de legalização, mas também é um procedimento que precisa averiguar a adequação das obras de infraestrutura”, explicou.

Isso significa que, para uma área ser regularizada, também precisam ser analisadas as condições de infraestrutura existentes e as características ambientais do local. “E não só isso: também averiguar se existem ocupações em áreas de preservação ambiental”, destacou.

Em determinadas situações, segundo o advogado, a regularização não será possível e poderá ser necessária a remoção das construções. “Porque, em situações como essa, não vai ter como se regularizar, a não ser fazer a remoção. Não tem como se permitir uma construção sobre uma área de lagoa, por exemplo”, afirmou.

Ao voltar à questão do comprador, Leonardo Rios foi direto ao alertar que, em muitos casos, não há como corrigir posteriormente um problema que já nasceu com a implantação irregular do empreendimento. “Não há como remendar. O erro já existe, com o empreendimento de forma contrária ao que a lei determina”, declarou.

Segundo ele, muitos consumidores acabam comprando terrenos sem ter consciência dos problemas que poderão enfrentar posteriormente, principalmente em relação ao abastecimento de água, energia elétrica e regularização registral. “O consumidor, que eu acredito que na grande maioria das vezes não compra de forma consciente, sabendo que vai ter problemas com abastecimento de água, vai ter problemas com mero pedido de ligação de energia, vai ter muita dificuldade de problema, inclusive e principalmente, com a obtenção da regularização registral do lote dele”, afirmou.

Um dos principais obstáculos, conforme explicou, é a inexistência de uma matrícula individualizada para o terreno. “Porque o loteamento não está aprovado, não existe matrícula própria individualizada e anos vão se passar. Ele vai pagando e chega adiante achando que fez uma excelente compra, porque só olhou o critério do preço e da forma de pagamento”, explicou.

Na prática, segundo o especialista, o comprador pode descobrir posteriormente que o imóvel não possui o valor econômico que imaginava. “Na verdade, vai estar percebendo que comprou um bem que não vai ter aquele valor econômico que ele imaginava ter”, afirmou.

Leonardo Rios também alertou para uma consequência que pode aparecer no momento em que o proprietário precisar vender o imóvel. Segundo ele, a falta de regularização pode impedir uma negociação por meio de financiamento bancário. “Ele acaba empreendendo, ou seja, pegando suas economias, mais economias, para fazer uma construção, fazer sua moradia e, lá mais adiante, quando precisar vender, por exemplo, não vai conseguir fazer uma venda com financiamento bancário”, explicou.

O motivo, de acordo com o advogado, é que as instituições financeiras que atuam no sistema de financiamento habitacional exigem regularidade registral do imóvel. “As instituições que atuam com o sistema financeiro habitacional, obviamente, não financiam imóveis que não têm regularidade de registro”, afirmou.

Leonardo Rios reforçou, assim, que o baixo preço e as facilidades de pagamento não devem ser os únicos critérios considerados por quem pretende adquirir um terreno, especialmente quando a oferta envolve áreas rurais e empreendimentos anunciados como chácaras ou minissítios.

A orientação é que o comprador busque verificar previamente a situação legal do imóvel, a aprovação do empreendimento, a existência de matrícula individualizada e as condições de infraestrutura e de fornecimento de serviços essenciais, evitando que o sonho da casa própria ou de uma área para lazer se transforme em uma frustração e em um problema de longo prazo.